Definice financování vlastníkem
Financování vlastníkem lze definovat jako scénář, kdy vlastník financuje uvažovanou transakci, tj. Kupující místo žádosti a převzetí úvěru od bankovní instituce, převezme úvěr od vlastníka a splatí mu jistinu spolu s částkou úroku nad předem určené časové období.
Vysvětlení
Jedná se pouze o mechanismus financování, který probíhá mezi kupujícím a prodávajícím nemovitosti. Jedná se o scénář, kdy za financování transakce jménem kupujícího dané nemovitosti převezme odpovědnost prodejce konkrétní nemovitosti. Jinými slovy, kupující v mechanismu financování vlastníkem převezme úvěr od prodávajícího samotné nemovitosti za určitou úrokovou sazbu místo od banky. Kupující bude povinen po určitou dobu splatit dodavateli částku jistiny spolu s úrokovými penězi.
Jak funguje financování vlastníkem?
V mechanismu financování vlastníka je kupující dané nemovitosti povinen složit zálohu a poté je transakce často provedena a zaznamenána prostřednictvím směnky. Záloha, kterou musí kupující nemovitosti zaplatit, se často počítá jako konkrétní procento z prodejní ceny nemovitosti. Použitá vlastní směnka se často označuje jako smlouva o financování vlastníka, která obsahuje všechny podmínky nákupní transakce zahrnující amortizace, úrokové sazby atd. Proces se v zásadě provádí pod právním vedením.
Příklad
Níže jsou uvedeny dvě možnosti, které má Mike k dispozici ke koupi konkrétní nemovitosti. Vyhodnoťte dvě možnosti a určete, která z nich přináší méně ze všech součtů a ukáže se, že je to pro Mikea výhodnější volba.
Řešení
Možnost 1
Měsíční platba, splatná splátka a celková platba splatná prodejci v případě možnosti 1 se počítají takto:
Výpočet měsíční platby
- Měsíční úroková sazba (r) = 8/12 = 0,67%
Počet měsíčních plateb = počet let * počet měsíců v roce
- = 30 * 12
- Počet měsíčních plateb (t) = 360
Kumulativní faktor slevy = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulativní diskontní faktor = 136,28
Měsíční platba = financovaná částka / kumulativní faktor slevy
- = 17 000 $ / 136,2834
- Měsíční platba = 124,74 USD
Výpočet platby balónem
- Počet měsíců za 10 let = 10 * 12 = 120
Balonový zůstatek půjčky = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = 17 000 $ (1 + 0,0067) 120 - 124,74 $ ((((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Balónový zůstatek půjčky = 14 913,196 USD
Možnost č. 2
Měsíční platba, splatná splátka a celková platba splatná prodejci v případě možnosti 1 se počítají takto:
Výpočet měsíční platby
- Měsíční úroková sazba (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Počet měsíčních plateb = počet let * počet měsíců v roce
- = 30 * 12
- Počet měsíčních plateb (t) = 360
Kumulativní faktor slevy = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulativní diskontní faktor = 158,21
Měsíční platba = financovaná částka / kumulativní faktor slevy
- = 15 000 $ / 158,21
- Měsíční platba = 94,81 USD
Výpočet platby balónem
- Počet měsíců = 15 * 12 = 180
Balonový zůstatek půjčky = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = 15 000 $ (1 + 0,00542) 180 - 94,81 $ ((((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Balónový zůstatek půjčky = 10 883,87 USD
Z výše stanovených hodnot pro obě možnosti je patrné, že Mike by mohl ušetřit více na měsíční splátce půjčky, pokud si zvolí druhou možnost. Jelikož však u druhé možnosti prodlužuje dobu splácení o dalších 5 let, úrok vzrostl a mohl by nakonec utratit vyšší částku než první možnost. Mike by měl jít s první možností.
Rizika
- Kupující by mohl splácet částku půjčky - Jedním z nejvýznamnějších rizik je skutečnost, že kupující nemusí splácet částku půjčky tak, jak by se mohl dohodnout při provádění transakce. Určitě neexistuje způsob, jak lze plně potvrdit záměry kupujícího a schopnost v budoucnu splácet půjčku a úroky.
- Vedení záznamů - Dalším podstatným rizikem je skutečnost, že kupující může čelit, je proces prodávajícího s ohledem na vedení záznamů. Proces vedení záznamů je u každého prodejce jiný. Někdo si to může nahrát sám a někdo si to může nechat udělat od třetí strany. Kupující musí zajistit, aby také udržovali záznam o každé platbě provedené prodejci, aby bylo možné ji ověřit v případě jakékoli nesrovnalosti.
Financování vlastník vs prodejce
Financování vlastníkem a financování prodejce jsou s největší pravděpodobností stejné věci. Financování prodejce lze definovat jako ujednání, kdy prodejce financuje hypotéku na nemovitosti namísto bankovnictví nebo finanční instituce. Znamená to totéž a mezi těmito dvěma pojmy není doslova žádný rozdíl. Oba termíny jsou zaměnitelně používány.
Výhody
- Prvním a nejdůležitějším přínosem mechanismu financování vlastníkem by mohlo být vyloučení zásahů třetích stran, což v konečném důsledku umožňuje účastníkům ušetřit také spoustu času, peněz a obtěžování.
- Umožňuje účastníkům vytvořit si vlastní podmínky, které považují za vzájemně přijatelné a výhodné také.
- Prodejce se může rozhodnout vybírat měsíční platby od kupujícího i splátky balónem, nebo může dokonce prodat smlouvu o financování vlastníka investorům a vydělat na ni paušální částku.
Omezení
- Jednou z nejvýznamnějších nevýhod může být skutečnost, že se může ukázat jako skutečně dražší ve srovnání s jinými možnostmi, které mají kupující nemovitosti k dispozici.
- Další nevýhodou financování vlastníkem je skutečnost, že pokud prodejce nemovitosti odnese jeho nemovitost zpět od vlastníka, bude možná muset zaplatit také náklady na opravy a údržbu v případě, že se kupující o danou nemovitost nepostaral. .
Závěr
Financování vlastníka je také lépe známé jako financování prodejce nebo zpětné převzetí vlastníkem nebo zpětné převzetí prodejcem. Jedná se o termín používaný pro transakci mezi kupujícím a prodávajícím nemovitosti. U tohoto typu financování financuje prodávající, tzn. Kupující si půjčí půjčku od prodávajícího nemovitosti místo toho, aby šel do banky, a splácí první částku jistiny spolu s úrokem do určité doby .
