Definice průmyslových REIT
Industrial REITs je realitní investiční fond, který vlastní nebo provozuje nemovitosti jako je výroba, skladování, výroba, distribuce nebo jakýkoli jiný průmyslový areál a vydělává buď na leasingu, nebo na pronájmu firmám.
Jak to funguje?
Průmyslové REIT kupují prostory nebo budují prostory, které lze pronajmout nebo pronajmout podnikům pro průmyslové, konkrétně průmyslové účely. Takové REIT tvoří fond fondů, které pomáhají jejich podnikání pro investiční účely. REITs shromažďují financování prostřednictvím příspěvků od retailových investorů nebo podniků. Tyto prostředky se poté použijí buď na nákup budov, průmyslových uzlů (zčásti nebo úplně), průmyslových prostor, továren, výrobních center atd. Nebo ke správě, o vlastnictví nebo pronájmu takových průmyslových nemovitostí, aby je bylo možné dále pronajmout. sbírat peníze.
Pracují na obchodním modelu, který vyžaduje vyplacení vyšších dividend investorům. Tyto REIT jsou osvobozeny od federální daně z příjmu, pokud dávají akcionářům 90% svého zdanitelného příjmu v dividendách. Investoři mají také pobídky ke zhodnocení kapitálu z důvodu rostoucích sazeb nemovitostí.
Průmyslové REITs, stejně jako ostatní REITs, vydávají akcie pro kapitálové financování spolu s dluhovým financováním na podnikové úrovni. Na rozdíl od tradičních svěřeneckých fondů investujících do nemovitostí tedy tyto fondy obchodují také na veřejných burzovních trzích.
Perspektiva investorů
-
- Je důležité si uvědomit, že REIT, včetně průmyslových, dlouhodobě investují do nemovitostí. Každé rozhodnutí nebo plán investovat peníze do těchto fondů by proto měl zahrnovat dlouhodobý pohled na investice.
- Investiční rozhodnutí v těchto REIT by měla být založena na hodnocení operací podniku. Dividendový výnos je jedním z nejlepších nástrojů měření a totéž lze vypočítat vydělením dividend peněžním tokem z operací. Vyšší poměr znamená lepší výnosy.
- Vždy vyhledávejte REIT, které si historicky vedly dobře. REIT s dobrým výkonem určitě bude mít silný tým, který obvykle v budoucnu představuje příležitosti pro dobrý výkon.
- Před provedením investic zvažte porozumění tržní dynamice, makroekonomickému prostředí, ve kterém REIT fungují, a profilu rizika a návratnosti investice.
Příklady průmyslových REIT
Na trhu Spojených států představují průmyslové REIT přibližně 10% z fondů obchodovaných na burze cenných papírů se širokou základnou. Některé z populárních REIT v průmyslovém sektoru jsou:
-
-
- Svoboda (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (STUDENÉ)
- PS Business Parks (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG průmyslový (STAG)
- Inovativní průmysl (IIPR)
-
Některé z průmyslových REIT s nejvyššími výplatami dividend jsou:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Trust pro průmyslové logistické vlastnosti
-
Tyto REIT mají dividendové výnosy přes 7%.
Různé REIT mají různé specifikace pro správu nemovitostí. Některé takové společnosti REIT vlastní / spravují výrobní zařízení, zatímco jiné vlastní / spravují sklady nebo distribuční centra.
Podívejme se rychle na některé ze známých průmyslových REIT:
Prologis spadá do logistické subkategorie těchto REIT. Je to jeden z největších a nejlépe hodnocených (na základě bonity) REIT a spravuje sklady a distribuční centra. Má tržní kapitalizaci téměř 50 miliard dolarů a dividendový výnos 2,9%.
Dalším důležitým hráčem v průmyslovém prostoru je Stag industrial REIT, který má logistické a výrobní prostory. Většinou působí ve Spojených státech a je menším hráčem. Poskytl dividendový výnos 4,9%, přičemž držel tržní kapitalizaci 3,5 miliardy USD.
Duke Realty Corporation , se sídlem v USA, je jiný REIT, který se zaměřuje na distribuční centra a lékařské ordinace. Jeho tržní kapitalizace činí 10,9 miliard dolarů a dividendový výnos 2,8%.
Výhody
-
-
- Výhodou je flexibilita při správě průmyslových prostor a jejich úpravách podle konkrétních potřeb podniků nebo klientů. Adaptabilita se tak stává důležitým hlediskem v průmyslovém REIT.
- Podobně se musí méně soustředit na opravy a estetiku budovy a vlastností. Ostatní společnosti REIT čelí tomuto problému kvůli estetické hodnotě nemovitosti.
- Investice do těchto REIT mohou být výhodami, protože došlo k nedostatku logistických prostor a stále více a více výrobních aktivit přichází na talíř.
-
Nevýhody
-
-
- Faktory růstu jsou silně závislé na ekonomických podmínkách. Častěji než ne, neustále se měnící makro podmínky způsobují volatilitu v těchto REIT. Jedním z takových makroekonomických faktorů je úroková sazba.
- Tyto REIT mají krátkodobou povahu leasingu. To znamená, že si pronajímají na kratší dobu ve srovnání s jinými nemovitostmi, a proto to ovlivňuje příležitosti k růstu spojené s REIT.
- Je náročné je připravit a připravit tak cestu překážkám vstupu do koncepce. Obrovské investice do REIT, zejména průmyslových, způsobují, že se do soutěže dostává nebo ji udržuje jen velmi málo hráčů.
- Průmyslové REIT mohou být vystaveny riziku nadměrné nabídky. Během ekonomické prosperity je průmyslový pokrok samozřejmostí, což má tendenci nepříznivě ovlivňovat profil poptávky a nabídky.
-
Závěr
Průmyslové REIT si v posledním desetiletí vedly nad očekávání. Tento výkon je primárně způsoben vlnou elektronického obchodování a rostoucí poptávkou po technologicky vhodných průmyslových prostorech. Giganti elektronického obchodování jako Amazon, Walmart a Home Depot jsou největšími investory v průmyslových prostorách.
Až do konce fiskálního roku 2019 zaznamenaly REIT silné leasingové spready a docela působivě tlačily na růst nájemného. Míra obsazenosti také vzrostla na rekordně vysokou úroveň, a to i přes vysoký růst nájemného. Dva nejdůležitější faktory pro tento růst REIT byly výkonnost průmyslových zásob a profil poptávky a nabídky průmyslových prostor.
Je třeba poznamenat, že těmto REIT hrozí riziko spojené s financováním, protože se silně spoléhají na peníze, které byly vypůjčeny od společností nebo investorů. Zvýšení úrokových sazeb může způsobit škody na těchto REIT a zhoršit jejich marže.
