Co je to vícenásobný kapitál v oblasti nemovitostí?
Equity Multiple je proces, při kterém se měří celková návratnost investice do nemovitosti v nemovitosti. Pokud je tedy tento násobek konkrétní investice dvakrát za 5 let, znamená to, že kapitál, který daná osoba investovala, se za 5 let zdvojnásobí.
Vysvětlení
- Pomáhá měřit návratnost investic vytvořenou z vašich vlastních peněz. Pokud jste vzali dluh a pomohlo to zvýšit návratnost, tento násobek se zvýší. Každé odvětví má specifický druh měřícího mechanismu, který mu pomáhá vykreslit skutečnou návratnost investic do tohoto odvětví. Nejběžnějším měřícím mechanismem návratnosti v případě realitního průmyslu je kapitálový násobek.
- Kapitál znamená peníze investované z kapsy nebo jinými slovy peníze skutečného investora, které byly investovány. Více znamená záhyby. Ukazuje, o kolik více se vaše peníze zvýšily, že jste investovali do nemovitostí. Pokud je návratnost investice 200% a máte pouze 200 milionů $, ale půjčili jste si o 400 milionů více, bude celková návratnost 200% (400 + 200) = 1200 milionů $. Takže to bude 1200/200 = 6krát. Násobek bez dluhu byl dříve 400/200 = 2krát. Pákový efekt tedy tento násobek zvyšuje.
Akciový vícenásobný vzorec
Kapitálový násobek = současná hodnota investice / částka investovaných peněz- Současná hodnota investice = Toto je hodnota nemovitosti v současných podmínkách
- Množství investovaných peněz = Kolik peněz je investováno z kapsy investora
Jak vypočítat?
Krok 1: Pro výpočet vícenásobného vlastního kapitálu potřebujeme znát peníze investované Investorem. Je to počáteční investice.
Krok 2: Dalším krokem je projekce nebo skutečná hodnota nemovitosti po určitém období.
Tento krok je velmi důležitý. V případě obchodníků s nemovitostmi se pokusí vykreslit toto číslo VELKÉ, protože chtějí nemovitost prodat.
Krok 3: Rozdělení skutečné hodnoty nemovitosti investovanou částkou.
Příklady
Příklad č. 1
David koupil nemovitost s $ 5M před 10 lety. Současná hodnota nemovitosti je 10 mil. USD. Vypočítejte kapitálový násobek nemovitosti.
Řešení:
Akciový vícenásobný vzorec = současná hodnota nemovitosti / investovaná částka.
David tedy získal návratnost, která odpovídá dvojnásobku jeho investice za 2 roky.
Příklad č. 2
Maxwell koupil nemovitost za 8 milionů $ před 5 lety a každoročně z ní získává příjem 200 000 $. Aktuální hodnota nemovitosti je $ 25M. Vypočítejte jeho vlastní kapitál.
Řešení:
Násobek kapitálu = (současná hodnota majetku + příjem z majetku) / investovaná částka
Maxwell tedy získal zisk, který se rovná 3,25násobku jeho investice.
Jak to funguje v oblasti nemovitostí?
Používá se v nemovitostech k prokázání návratnosti investice. Obchodníci s nemovitostmi ukazují kupujícím promítané množství za účelem prodeje nemovitostí. Investoři to snadno pochopí, protože výnos je uveden v několika výpočtech. Investor tedy vidí, že pokud investují peníze do nemovitostí, o kolikrát se peníze zvýší. Tato metoda je tedy ve světě nemovitostí docela populární.
Akciový násobek vs. IRR
- IRR je vnitřní míra návratnosti. To znamená, jaká je diskontní sazba, která je potřebná k tomu, aby se budoucí hodnota investice rovnala současné hodnotě investice nyní. Jedná se o diskontní faktor, takže pokud je IRR vyšší než úroková sazba převládající na trhu. Pak je logické vložit peníze do investice a neinvestovat je do tržních cenných papírů.
- Nesrovnává návratnost s návratností z trhu. Ukazuje, kolik záhybů vaše investice vzrostla. Tento výnos je tedy konkrétnější pro investory. Pokud investor investoval vyšší částku za podobnou nemovitost než jiný investor, změní se z investora na investora. Pak bude kapitálový násobek investora, který utratil více, menší.
Výhody
- Je snadné je vypočítat. Do výpočtu není zahrnut žádný tvrdý výpočet.
- Ukazuje, jak moc se investice zvýší. Na rozdíl od jiných výpočtů výnosů, kde investoři budou muset vypočítat budoucí hodnotu sečtením výnosů rok co rok.
- Zahrnuje budoucí hodnotu, příjmy z investic i úroky zaplacené za kapitál. Toto tedy zobrazuje skutečný obraz s ohledem na všechny faktory.
Nevýhody
- Nezohledňuje časový faktor. Pokud násobek hodí výsledek 2, neurčuje, zda bylo dosaženo násobku 2 do 1 roku, 2 let nebo 5 let.
- Neporovnává úrokovou sazbu, která na trhu převládá. Je to konkrétnější pro investory. Pokud se změní počáteční investice, změní se také násobek vlastního kapitálu.
Závěr
Jedná se o běžnou metodu, pomocí které se počítá celková návratnost investice. Obchodníci s nemovitostmi často zobrazují tento násobek k prodeji nemovitostí. Před zvážením násobku by investoři měli zvážit časový faktor. Pokud existují dvě investice s akciovým násobkem 2, měli byste vidět časový rámec. Pokud má první investice časový rámec 5 let a druhá s časovým rámcem 10 let, pak byste samozřejmě měli zvážit první investici.
