Co je poměr půjčky k hodnotě?
Poměr úvěru k hodnotě je poměr částky úvěru k celkové hodnotě konkrétního aktiva a nejčastěji jej používají banky nebo věřitelé k určení výše úvěru již poskytnutého na konkrétní aktivum nebo marže, která má být udržována před vydáním peněz, aby byla zajištěna flexibilita v hodnotě.
Vezměme si jednoduchý příklad. Řekněme, že si chcete koupit dům. A chcete si pomoci s bankou, abyste si vzali určitou částku půjčky. Proč? Protože v současné době nemáte k dispozici tolik hotovosti, abyste si mohli dům koupit sami. Takže jdete do banky, pochopíte jejich LTV a rozhodnete se koupit dům.
Přidáme-li nějaké číslice, bylo by pro nás snadné to pochopit. Předpokládejme, že chcete koupit dům v hodnotě 200 000 USD (odhadovaná hodnota domu na trhu). Banka vám řekla, že vám mohou dát pouze 80% částky. A zbytek si musíte dát z vlastní kapsy.
Takže toto je 80% poměr půjčky k hodnotě. V tomto případě vám banka splácí úvěr na hypotéku ve výši 160 000 USD a pro nákup domu musíte zaplatit 40 000 USD z vlastní kapsy.
Vzorec
Vzorec poměru půjčky k hodnotě = výše hypotéky / odhadovaná hodnota nemovitosti
Jedná se o jeden z nejdůležitějších nástrojů pro hodnocení rizik ve finančních institucích. A předtím, než půjčují peníze dlužníkům, věřitelé před schválením hypotéky prozkoumají.
Obvykle je oceněnou hodnotou nemovitosti prodejní cena. Věřitelé nebo banky však pošlou svůj hodnotící tým, aby ocenili nemovitost. A pak by se rozhodli částku (částku hypotéky) půjčit.
V USA většina případů uváděla poměr půjčky k hodnotě (LTV) méně než 80%. Ale LTV může být víc než jen to, a v takovém případě mohou být úrokové sazby vyšší.
Jedna věc, kterou musíme v LTV pochopit, je tato - vyšší by byl poměr, větší by bylo riziko. Takže pokud vám věřitel dá vyšší LTV; to znamená, že v sobě nese větší riziko. A to je důvod, proč by úroková sazba byla také vyšší.
A dlužník také hodně trpí kvůli vysoké LTV, i když se zdá, že dlužník získává výhodu. Když je LTV vyšší, náklady na půjčku se zvyšují a protože riziko půjčky je mnohem větší (protože věřitel platí více), úroková sazba je mnohem vyšší. Například pokud si dlužník půjčí peníze od banky s poměrem půjčky k hodnotě 95%, zaplatí alespoň o 1% vyšší úrokovou sazbu než dlužník, který si vzal půjčku s LTV 75%.
Zkontrolujte také poměr DSCR
Výklad
Nyní se možná divíte, proč je LTV důležitá a jak bychom se měli dívat na LTV z hlediska půjčování a půjčování.
Zde je ukázka toho, jak LTV ovlivňuje půjčky -
- Společnost LTV hraje významnou roli při zajišťování hypotéky nebo půjčky na bydlení či úvěrové linky.
- Také drastickým způsobem ovlivňuje dlužníka. Zdá se, že dlužníkovi se zpočátku líbí, protože se jeho procento platby snižuje. Pokud však vezmeme v úvahu dlouhodobý efekt, je to obrovské a vyšší LTV nutí dlužníka platit věřiteli za určité období mnohem více.
- Nyní řekněme, že jako dlužník přijímáte vyšší půjčku Ratio. Co se potom stane? Pokud je poměr první hypotéky vyšší než 80%, věřitelé potřebují soukromé pojištění hypotéky (PMI). V tomto případě mají dlužníci možnost. Za prvé, mohou mluvit s věřiteli a uspokojit se s poměrem 80% půjčky k hodnotě, a pokud to nestačí, mohou si dlužníci půjčit sekundární financování za zbývající částku.
- Nyní si musíte myslet, že co by vám přineslo více výhod? Pokud půjdete na první hypotéku a dosáhnete poměru půjčky k hodnotě 78%, soukromé hypoteční pojištění (PMI) by bylo zcela vyloučeno. V takovém případě však musí být splaceno druhé zástavní právo, jehož úrok je mnohem vyšší než u první hypotéky.
- Tím se dostáváme k dalšímu konceptu, kterým je rozšíření poměru půjčky k hodnotě (LTV) a to je kombinovaná půjčka k hodnotě k poměru (CLTV). CLTV pomáhá dlužníkům udržovat nízkou LTV, a proto vůbec nemusí platit PMI.
Příklad LTV
Příklad č. 1
Podívejme se na níže uvedené informace -
| V USD | Banka A | Banka B |
| Výše hypotéky | 300 000 | 250 000 |
| Oceněná hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Nyní podle jednoduchého vzorce vypočítáme poměr půjčky k hodnotě (LTV).
LTV = výše hypotéky / odhadovaná hodnota majetku
Pro banku A by LTV byla = (300 000/400 000) = 75%.
Pro banku B by LTV byla = (250 000/350 000) = 71,42%.
Jaký by byl tedy závěr po výpočtu LTV obou těchto bank? Zde je závěr -
Nejprve má banka B nižší LTV. To znamená, že riziko spojené s částkou půjčky by bylo menší, a tedy i úroková sazba. Pomůže dlužníkovi. Ale v případě banky A je LTV o něco vyšší. Ale protože nedosahuje více než 80%, nemusí dlužník poskytovat soukromé hypoteční pojištění.
Nyní se podívejme na několik dalších příkladů s různými proměnnými.
Příklad č. 2
Podívejme se na níže uvedené informace -
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 400 000 | 350 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Oceněná hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
V tomto příkladu nám nebyla dána výše hypotéky; spíše máme informace o záloze. Jak bychom tedy vypočítali výši hypotéky?
Tady je postup - z kupní ceny musíme odečíst zálohu.
Pojďme to vypočítat -
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výše hypotéky | 320 000 | 280 000 |
Nyní můžeme vypočítat poměr půjčky k hodnotě (LTV).
Pro banku A by LTV byla = (320 000/400 000) = 80%.
Pro banku B by LTV byla = (280 000/350 000) = 80%.
V tomto případě je poměr pro obě tyto banky 80%. Nyní se banka musí rozhodnout, zda je k tomu PMI vyžadován nebo ne. Ve většině případů nebude PMI vyžadováno až do 80% LTV.
Příklad č. 3
Nyní se podívejme na několik dalších věcí, abychom pochopili hodnotu poměru půjčky k hodnotě.
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 400 000 | 350 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Oceněná hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Nyní zde máme kupní cenu i odhadovanou hodnotu nemovitosti. V tomto případě, co bychom vzali v úvahu při výpočtu poměru půjčky k hodnotě?
Tady je dohoda. Musíme vzít v úvahu tu, která je nižší z kupní ceny nebo odhadované hodnoty nemovitosti.
Pojďme vypočítat.
Nejprve vypočítáme výši půjčky (výše hypotéky).
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 400 000 | 350 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výše hypotéky | 320 000 | 280 000 |
Nyní bychom zjistili LTV.
Pojďme si zapsat vzorec, aby byla konkrétní věc jasná.
Vzorec LTV = výše hypotéky / nižší kupní cena nebo odhadovaná hodnota nemovitosti.
V tomto případě je kupní cena i odhadovaná hodnota nemovitosti stejná. Měli bychom tedy stejnou hodnotu.
Pro banku A by LTV byla = (320 000/400 000) = 80%.
Pro banku B by LTV byla = (280 000/350 000) = 80%.
Příklad č. 4
Pojďme si udělat další příklad s různými oceněnými hodnotami nemovitosti a kupní ceny.
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 360 000 | 330 000 |
| Záloha | 80 000 | 70 000 |
| Oceněná hodnota majetku | 400 000 | 350 000 |
Toto je jiný příklad, protože si můžete všimnout rozdílu mezi odhadovanou hodnotou nemovitosti a kupní cenou.
Nejprve si spočítáme výši hypotéky.
| V USD | Banka A | Banka B |
| Kupní cena | 360 000 | 330 000 |
| (-) Záloha | (80 000) | (70 000) |
| Výše hypotéky | 280 000 | 260 000 |
Abychom získali částku hypotéky, vždy odečteme zálohu od kupní ceny, nikoli od odhadované hodnoty nemovitosti.
Nyní, protože kupní cena je nižší než odhadovaná hodnota nemovitosti, při výpočtu poměru půjčky k hodnotě bychom vzali v úvahu kupní cenu.
Pojďme se podívat -
Pro banku A by LTV byla = (280 000/360 000) = 77,78%.
Pro banku B by LTV byla = (260 000/330 000) = 78,79%.
V tomto případě vidíme, že LTV banky B je o něco více než banka A.
Příklad č. 5 (kombinovaná LTV)
Nyní existují případy, kdy si jedna osoba vezme dvě půjčky, aby snížila LTV, a proto musí nést nižší náklady. V takovém případě musíme vypočítat kombinovanou LTV.
Podívejme se na příklad.
| V USD | Banka A |
| Půjčka 1 | 200 000 |
| Půjčka 2 | 50 000 |
| Oceněná hodnota majetku | 400 000 |
Kombinovaná LTV má jednoduchý vzorec. Tady to je -
CLTV = Půjčka 1 + Půjčka 2 / Celková hodnota nemovitosti
Pojďme nyní vypočítat kombinovanou LTV pro banku A -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Nyní je tato LTV mnohem nižší. Pokud má dlužník dobré kreditní skóre, banka obvykle umožňuje LTV vyšší než 80%. A pokud dlužník nemá dobré kreditní skóre, věřitelé obvykle nepřesahují 80%.
Poměr půjčky k hodnotě Příklad půjček na ojetá vozidla a půjček na nové auto
V této části se podíváme na LTV dvou téměř podobných průmyslových odvětví. Bereme příklady dvou téměř podobných průmyslových odvětví, abychom pochopili hodnotu poměru půjčky k hodnotě a jak drasticky se liší.
Nejprve se podívejme na příklad půjček na ojetá vozidla -
Z výše uvedeného grafu je zřejmé, že poměr LTV tohoto odvětví je příliš vysoký. V některých případech se dokonce dotklo 99%. Z pozorování zjistíme, že poměr půjčky k hodnotě je vždy nad 90%.
Pojďme se podívat na nový průmysl půjček na auta v USA.
Ve výše uvedeném grafu vidíme, že poměr LTV u půjček na nová vozidla je téměř o 10% nižší než LTV u ojetých automobilů. A u půjček na nové auto je poměr půjčky k hodnotě v rozmezí 80-90%.
Otázkou nyní je, proč? Proč je poměr půjčky k hodnotě u půjček na ojetý vůz vyšší než poměr půjčky k hodnotě u půjček na nové auto? Mohou to mít dva konkrétní důvody -
- Zaprvé, možná je důvěryhodnost majitelů ojetých automobilů pochybnější než u nových uživatelů automobilů. Riziko je tedy větší a to je důvod, proč je LTV spíše v případě půjček ojetých automobilů.
- Zadruhé, protože kupující nových automobilů by platili mnohem více (protože cena nových automobilů by byla více než ojetá auta), jsou důvěryhodnější, pokud jde o platby EMI.
Omezení
LTV je velmi užitečná, pokud jde o půjčování peněz dlužníkům. Je však třeba mít na paměti několik věcí. To platí, pokud je LTV vysoká.
- Úroková sazba by byla mnohem vyšší, což z dlouhodobého hlediska zvýší vaši celkovou částku splatnou.
- Pokud je LTV vyšší než 80%, musíte zaplatit soukromé pojištění hypotéky (PMI). V takovém případě můžete jít na druhé zástavní právo (přemýšlejte o kombinované LTV).
- Pokud je váš poměr půjčky k hodnotě vyšší než 100% (což se nazývá podvodní hypotéka), nezískáte žádné daňové zvýhodnění.
V závěrečné analýze
Poměr půjčky k hodnotě je velmi užitečný jak pro věřitele, tak pro dlužníky. Oba by ale měli udržovat pod 80%, aby zajistili menší riziko a lepší obchodní důsledky.
Užitečné příspěvky
- Poměr ceny k ceně knihy
- Poměr EV k prodeji
- Vzorec obratu zásob
- Kalkulačka půjčky na loď
