Výměna podobných produktů (význam, pravidla) - Jak 1031 funguje?

Co je výměna podobných produktů?

Směnárna podobného druhu, známá také jako směnárna 1031, je transakcí nebo kombinací transakcí, které zabraňují aktuální daňové povinnosti podle daňových zákonů Spojených států amerických z prodeje aktiva, protože místo stávajícího aktiva je získáno jiné podobné aktivum .

Vysvětlení

Výměna obdobného druhu je transakce za účelem odložení daně z kapitálového zisku vznikající při transakci prodeje aktiva, pokud lze prokázat, že výtěžek je použit na pořízení dalšího aktiva místo prvního zmíněného aktiva. Říká se jí směnárna 1031, protože oddíl 1031 Internal Revenue Code osvobozuje prodejce aktiva, když jsou výnosy z prodeje reinvestovány do aktiv o hodnotě stejné nebo vyšší. Burza nebude považována za obdobnou výměnu, pokud je kupovaný majetek osobním majetkem prodávajícího. Ve všech ostatních případech by to platilo.

Funkce

  1. Nahrazený majetek nebo aktivum musí mít podobnou povahu a charakter, aby bylo možné jej kvalifikovat jako burzu podobného druhu.
  2. Další důležitou vlastností je, že jedna vlastnost nebo aktivum může být aktivem podobného druhu pro více než jednu vlastnost. Internal Revenue Service říká, že lze určit 3 vlastnosti, pokud je lze přesně identifikovat.
  3. Pravidla načasování platí pro odložené burzy přísně, tj. Do 180 dnů od převodu vzdaného majetku musí daňový poplatník obdržet náhradní majetek.

Typy podobné výměny

Obecně existují 4 typy podobné výměny. Konkrétně simultánní výměna, zpožděná výměna, reverzní výměna a průběžná nebo zlepšovací výměna.

# 1 - Současně

V takových případech se prodávaná nemovitost a získaná nemovitost vyměňují ve stejný den. To znamená, že transakce je uzavřena ve stejný den. Dále existují tři způsoby, jak může dojít i k tomuto současnému obchodu

  1. Obchodní výměny dvou stran
  2. Výměna tří stran
  3. Simultánní výměna zahrnující zprostředkovatele.

# 2 - Zpožděno

Je to nejběžnější a preferovaný typ výměny. V tomto typu vlastník aktiva prodá a poté získá náhradní nemovitost v časovém rámci (45 dní pro identifikaci nemovitosti, která má být získána, a 180 dní pro dokončení prodeje).

# 3 - Zpět

Je také známá jako forwardová směna, kdy majetek, který je třeba získat jako náhradu, je získán předem, tj. Nemovitost je zakoupena jako první a později vyměněna.

# 4 - Výměna staveb nebo vylepšení

Vylepšení vlastnosti lze provést pomocí dolaru odloženého dolaru za její vylepšení a zároveň do 180 dnů umístit nemovitost do rukou kvalifikovaného zprostředkovatele.

Jak to funguje?

Při koupi nebo prodeji nemovitosti je obvykle zisk získaný v tomto procesu účtován dani z kapitálových výnosů a v závislosti na době držení je jim účtována dlouhodobá daň ze zisku nebo krátkodobá daň ze zisku. Někdy se nemovitost prodává se záměrem koupit na jejím místě jinou nemovitost, tj. Stará nemovitost se právě nahrazuje. S cílem pokrýt takové transakce osvobozuje § 1031 IRC transakce ve jménu podobné burzy.

Příklad

Uvažujme o příkladu pana A, který chce prodat svůj komerční majetek za 500 000 $, který byl původně získán například za 300 000 $. Tato transakce by vedla k zisku 200 000 USD, který by podléhal dani. Pokud však pan A provede směnu 1031, může tuto daň odložit nahrazením prodaného majetku jiným majetkem podobné povahy a charakteru (s 45denní a 180denní lhůtou, jak je uvedeno v pravidlech níže).

Pravidla podobné výměny

Existuje 7 primárních pravidel. Jsou to následující:

  1. Aktiva nebo nemovitosti, které se kupují a prodávají, tj. Burza, musí být stejného druhu, tj. Identické povahy a povahy.
  2. Platí pouze v případě, že jde o investici nebo obchodní majetek.
  3. Majetek získávaný z výnosů musí mít stejnou nebo vyšší hodnotu.
  4. Jakýkoli boot vzniklý v důsledku směny podléhá dani z kapitálových výnosů.
  5. Daňový poplatník musí být stejný, tj. Kupující náhradní nemovitosti a prodávající vzdané nemovitosti musí být stejní.
  6. Majetek musí být identifikován do 45 dnů.
  7. Majetek je nutné zakoupit do 180 dnů.

Like-Kind Exchange vs. Opportunity Zone

Bod rozdílu Podobná výměna Zóna příležitostí
Vlastnictví Vlastnost musí mít podobnou povahu nebo charakter. Vlastnost nemusí být stejného druhu.
Identifikace obdobného majetku Do 45 dnů Žádný takový časový rámec
Investice Celý výtěžek z prodeje musí být investován. Pouze zisk z prodeje musí být reinvestován.
Nákup: Osobní majetek, Zásoby, Zájmy o partnerství atd. Nepovoleno Povoleno

Výhody

  • Samotným účelem zavedení tohoto druhu směny je vyhnout se placení daně z kapitálových výnosů a výnosy z prodeje jsou nedotčené před jejich reinvesticí, což umožňuje výdělečnou sílu odložené daně z příjmu.
  • Základní výhodou by byla páková efekt. Za výtěžek z prodeje si můžete koupit hodnotnější investiční nemovitost.

Nevýhody

  • Hlavní nevýhodou je přísná lhůta 45 dnů a 180 dnů. Pokud nepřevezmete vlastnictví, dojde k neúspěšné transakci. Identifikace nahrazeného aktiva, které je podobné a má hodnotu rovnou nebo větší než doplněné aktivum.

Závěr

Závěrem je, že když někdo chce prodat aktivum a koupit místo něj další aktivum, měl by se podívat na pravidla uvedená na burze 1031. Pokud by pravidla byla v souladu se skutkovými okolnostmi konkrétního případu, mohla by vzniknout daňová výhoda. Samozřejmě existuje mnoho kladů a záporů a je třeba učinit rozhodnutí s ohledem na všechny zmíněné faktory.

Zajímavé články...