Uzavření Význam
Uzavření trhu je definováno jako kroky podniknuté věřitelem v případě, že dlužník nesplácí úvěr. V tomto případě věřitel převezme právní kontrolu nad zastavenou nemovitostí a prodá aktivum (nemovitost), aby získal zpět částku půjčky.
Druhy uzavření
# 1 - Soudní
Toto je obvyklé uzavření trhu, ke kterému dojde, když věřitel bude informovat dlužníka o zmeškaných splátkách, a dále, když se dlužníkovi nepodaří oživit z prodlení, věřitel žalová dlužníka a je podán v kanceláři země. Případ je uveden na veřejném záznamu a po soudu je nemovitost dražena.
# 2 - Nesoudní
Zde má věřitel plnou moc prodat nemovitost, když dlužník dojde k prodlení. I zde bude případ zaznamenán v kanceláři venkovského zapisovatele a dlužník dostane čas na kompenzaci selhání v případě selhání, které má věřitel právo okamžitě použít k dražbě nebo prodeji nemovitosti, a zde je rozdíl, že nesmí být žádné rozsáhlé soudní nebo soudní řízení.
Proces uzavření trhu
Proces se liší stát od státu, ale celkově mají 5 podobných charakteristik -
# 1 - Výchozí platba dlužníkem
Pokud dlužníkovi chybí alespoň jedna splátka půjčky, dostane se do výchozího kritéria. Věřitel zašle oznámení o zmeškané platbě s uvedením, že platbu zmeškal, a dokonce nabídne 15denní lhůtu pro provedení platby. Po 15 dnech bude dlužníkovi účtována opožděná platba a další pokuty. Pokud dlužníkovi chybí dvě až tři platby, bude mu nyní zasláno oznámení o požadavku, které je závažnější než oznámení o zmeškané platbě.
# 2 - Oznámení o selhání (NOD)
Pokud dlužníkovi chybí platby po dobu tří až šesti měsíců, věřitel zašle oznámení o prodlení úřadu národní zapisovatelky. Kopie tohoto se také zašle dlužníkovi, který dále dostane 90 dní na zaplacení nedávného účtu a obnovení půjčky. Toto období se nazývá období obnovení.
# 3 - Oznámení o prodeji majetku
Pokud dlužník stále nemůže provést platbu do 90 dnů, začne věřitel s procesem uzavření trhu. Věřitel znovu zašle oznámení do kanceláře venkovského zapisovatele s jedním výtiskem dlužníkovi a také zveřejní právní oznámení v novinách po dobu tří po sobě jdoucích týdnů, než bude dům skutečně vydražen. Dlužníkovi zbývá pět dní před aukcí, aby vyrovnal zmeškané platby.
# 4 - Veřejná aukce
Věřitel odhadne otevírací nabídku nemovitosti, než bude dražena. Cena se odhaduje na základě zůstatku nevyřízeného úvěru a jakéhokoli druhu zástavního práva nebo daní, které nejsou zaplaceny. Majetek se prodá dražiteli s nejvyšší nabídkou. Listina o důvěře je předána novému majiteli nemovitosti a dlužník má nyní 3 dny na vyklidení nemovitosti.
# 5 - Vlastnictví nemovitostí
Pokud se nemovitost v aukci neprodá, stává se majetkem banky nebo nemovitostí. Když k tomu dojde, věřitel je vlastníkem nemovitosti a pokusí se získat nemovitost prodanou prostřednictvím makléře nebo agenta. Aby byla dohoda lákavější, může věřitel odstranit část poplatků za zástavní právo a dalších poplatků, čímž poskytne určité formě slevy zájemci o koupi uvažované nemovitosti.
Aukce uzavření trhu
V aukci věřitel obvykle stanoví nabídku před aukcí na základě ceny, která se odhaduje s přihlédnutím k zůstatku nevyřízeného úvěru a jakémukoli zástavnímu právu nebo daní, které nejsou zaplaceny. Toto oznámení je také uvedeno v místních novinách a na webových stránkách, aby se kupující, kteří mají zájem, přihlásili do aukce.
V den aukce na základě předem stanovené nabídky mohou dražitelé dražit ceny nad ní. Účelem aukce je získat nejvyšší možnou cenu nemovitosti. Osoba s nejvyšší nabídkou nebo částka, která je dostatečná k tomu, aby věřitel kryl půjčku, se považuje za osobu, která jí byla předána.
Vypůjčitel má tři dny na to, aby nemovitost vyklidil a předal novému majiteli. Na druhé straně, pokud věřitel v aukci nedostane dobré nabídky, převezme nemovitost a pokusí se ji v budoucnu prodat prostřednictvím makléřů nebo agentů.
Jak se tomu vyhnout?
- Jedním z nejdůležitějších kroků, jak zabránit exekuci, je vyhnout se zmeškanému splácení půjček a tomu, že se stanete defaultem.
- V případě naléhavých mimořádných událostí by měl věřitel nějakou dobu trvat, než se dostane do potíží s právními kroky. Tomu se říká snášenlivost.
- Pokud lze souhlasit s tím, že po prodlení se už nikdy nebude opakovat to samé, mohl by věřitel dát dlužníkovi pauzu a vzdát se závazku, který se nazývá odpuštění dluhu.
- Když věřitel rozloží částku zmeškané platby na delší dobu, dlužníkovi to trochu ulehčí.
- Pokud věřitel souhlasí se změnou podmínek půjčky nebo prodloužením doby amortizace, může to dlužníkovi poskytnout určitou flexibilitu.
Důsledky uzavření trhu
- Jeden musí opustit svůj vlastní domov a jakýkoli druh vlastního kapitálu, který byl předložen.
- Způsobuje to stres a úzkost, protože člověk se stává bezdomovcem, aniž by věděl, kam dál.
- Dochází k velkému poškození kreditního skóre a získání druhé půjčky v budoucnu se stává velmi obtížným.
- Jeden může dlužit nedostatek zůstatku i po uzavření prodeje.
- Lze ztratit příležitosti k leasingu nebo pomoci, které mohou být k dispozici dále.
- V rámci hypotečního procesu Fannie Mae ztratí člověk možnost koupit si další dům na dalších sedm let.
Dopad
- Je to na ratingu, který je drasticky zasažen.
- Domovy jsou k dispozici za levnější cenu, než je skutečná tržní cena.
- Vytváří příležitost pro nové kupce domů k nákupu domů za snížené ceny.
- Dokonce i po uzavření trhu může být dlužník povinen vyrovnat schodek půjčky.
- Problémy v zaměstnání v určitých oblastech, kde se ověřuje kreditní hodnocení kandidáta.
Výhody
- Když realitní trh poklesne, mnoho majitelů zjistí, že jejich dům nemá hypotéku. V těchto scénářích může být pro vlastníky dobré snížit zátěž a začít znovu.
- Je to výhodné pro nové kupce domů, kteří najdou nemovitost za levnější ceny.
- Je to také způsob, jak ušetřit peníze. Když si dlužník uvědomí, že neexistuje způsob, jak zabránit uzavření trhu, může se přestat snažit a ušetřit peníze, které byly jinak použity k provádění měsíčních plateb, a začít znovu, až bude uzavření trhu ukončeno.
Nevýhody
- Úvěrový rating je nejvíce zasažen a drasticky klesá.
- Jeden ztratí svůj domov a v takové krizi je čas najít nový domov velmi obtížný.
- Ovlivňuje také zaměstnanost, kde se u nějakého druhu zaměstnání ověřuje kreditní pozadí jednotlivců.
- Získat nový úvěr nebo hypotéku je velmi obtížné.
- Dojde-li k uzavření trhu, zvýší se daňové zatížení dlužníka v očích IRS, odpuštění dluhu se považuje za příjem.
