Co jsou zajištěné hypoteční povinnosti?
Zajištěná hypoteční povinnost (CMO) je typ investice zajištěné hypotékou, kdy je řada hypoték spojena dohromady a prodána jako investiční cenné papíry. Příliv hotovosti nastává, když dlužníci splácí své půjčky, které jsou poté vyplaceny investorům SOT.
Jak fungují společné organizace trhu?
Zajištěná hypoteční povinnost je rozdělena do různých rizikových kategorií známých jako tranše. Tyto více tříd jsou určeny pro investory s různými chuť k riziku a očekávání návratnosti. Mají různá data splatnosti a jsou seřazeny podle priority plateb, tj. Některé tranše jsou spláceny dříve. Výsledkem je, že se každá tranše chová jako samostatné zabezpečení s různými nevyřešenými jistinami a kupóny.
Nejrizikovější tranše bude první, která ponese největší část ztrát způsobených selháním a bude zase odměněna nejvyšší kupónovou sazbou ze všech. V případě předplacení obdrží nejméně riziková třída svůj podíl jako první a bude mít nejnižší míru návratnosti. Takové strukturování CMOS nevylučuje ani nesnižuje riziko. Místo toho se riziko rozdělí mezi investory podle jejich rizikových profilů.
Druhy tranší v CMO
# 1 - Úvěrové splátky
Toto je nejrozšířenější forma větvení zaměřená na zajištění úvěru. Struktura se skládá z vyšších a juniorských tranší. Juniorské tranše absorbují veškeré ztráty vyplývající ze selhání dlužníků dříve, než mohou být převedeny na nadřízené tranše. Jakýkoli peněžní tok je k dispozici, je nejprve dán k dispozici prioritním tranším. Tento druh struktury se také nazývá „struktura vodopádu“. Obecně je prahová hodnota definována také tam, kde po určité úrovni kriminality se ztráty začnou přenášet také do vyšších tranší.
# 2 - Overcollaterisation
To se týká situace úvěrového posílení, kdy je hlavní hodnota vydaných SOT mnohem nižší než celková hodnota podkladových hypoték. To způsobí, že CMOS se kolateralizuje, kde nedojde ke ztrátám, dokud hodnota hypoték neklesne pod jistinu CMO, což vede k nedostatečné kolateralizaci. Tato podmínka je běžná v případě rizikových půjček.
# 3 - Nadměrné šíření
Termín přebytečné rozpětí se týká rozdílu mezi kupónovou sazbou vydaných SOT a váženou průměrnou úrokovou sazbou všech hypoték ve fondu. Udržování přebytečného rozpětí poskytuje tlumení veškerých ztrát, ke kterým může v budoucnu dojít. Tato marže je uložena na spready účtu a slouží k udržení včasných plateb v případě selhání a nezaplacení.
# 4 - Předčasné splacení
Předčasné splácení je režim zajišťující úroveň ochrany před rizikem předčasného splacení. Předčasné splácení hypoték ve fondu zkracuje dobu životnosti SOT, protože jistina je splacena před splatností a veškeré budoucí splátky úroků zmizí. Předčasné splácení přerozděluje riziko předčasného splacení mezi několik tranší. K tomu lze přistupovat několika způsoby:
- Časová tranše - Všechny splátky jistiny dostupné najednou se používají k výplatě první tranše. Jakékoli další zálohy přejdou do další tranše v pořadí. Tímto způsobem v různé době dozrávají různé tranše.
- Paralelní tranše - k tomu dochází, když se kupónové sazby všech tranší nakonec rovnají úrokovým sazbám hypoték ve fondu. Tranše mohou mít pevné nebo pohyblivé úrokové sazby, ale vše se shoduje s hypotéčními sazbami.
- Z dluhopisy / akruální dluhopisy - Týká se CMO, která má tranši „Z“. Tato tranše je často poslední tranší a zpočátku nepřijímá žádné platby úroků. Veškerý úrok z této tranše jde na splacení jistiny ostatních tranší. Po vyplacení dalších tranší začne tato tranše dostávat splatné platby.
- Plánované dluhopisy a doprovodné dluhopisy - Plánované dluhopisy dostávají zálohy podle předem stanoveného plánu a veškerý přebytek je absorbován podpůrnými dluhopisy, známými také jako doprovodné dluhopisy.
# 5 - Kupónový tranching
K tomuto typu splácení se přistupuje přerozdělením kupónů hypoték a většinou se provádí po dosažení splátky splácení. Kupónová tranše produkuje dva hlavní typy tranší:
- Tranše pouze s úroky (IO) - tato tranše přijímá pouze úrok vypočítaný z pomyslné jistiny. Neprovádějí se žádné platby jistiny. Proto nečelí žádnému riziku platby předem.
- Tranše pouze jistiny (PO) - Tato tranše je nastavena pouze na příjem platby jistiny a bez úroků, a proto se stává zranitelnější vůči platbám předem.
Výhody
- Tranching umožňuje investorům vydělávat zisky vhodnější pro jejich rizikové profily a očekávání návratnosti investic.
- Společné organizace trhu jsou přínosem pro finanční instituce tím, že jim umožňují vydávat cenné papíry strukturované takovým způsobem, že se nemusí obávat plateb všem investorům najednou. Někteří dostávají platby dříve než ostatní a ti, kteří se k němu nezaregistrovali.
- Investoři mají přístup k rozmanité sadě hypotečních úvěrů pod jednou střechou.
Nevýhody
- Riziko předčasného splacení - Předčasné splátky zkracují životnost CMO a veškeré budoucí platby přestávají existovat.
- Úrokové riziko - Předčasné splátky jsou nejčastější, když tržní úrokové sazby klesnou, protože majitelé domů hledají možnosti refinancování, aby snížili své výpůjční náklady.
- Tržní riziko - na fungování společné organizace trhu má dopad také celková ekonomická situace.
- Riziko likvidity - Hypoteční úvěry nejsou likvidní. Pokud se investor snaží dostat z jedné pozice, není to snadné.
Omezení
Výkonnost SOT závisí do značné míry na kvalitě podkladových půjček. Pokud jsou podkladové hypotéky subprime, pravděpodobnost selhání je mnohem větší.
Závěr
CMOS jsou složité finanční struktury, které se řídí různými podmínkami spojenými s hypotékami ve fondu. Není proto snadné posoudit související rizika a výnosy. Někdy se investoři tak zaslepí příjmem, který má přijít, že zapomenou posoudit kvalitu podkladového aktiva.
Hypoteční krize subprime byla výsledkem této nevědomosti. To vedlo ke zvýšenému monitorování ze strany regulačních orgánů. Společné organizace trhu jsou dobré investiční možnosti, ale stejně jako všechno ostatní je třeba je před přijetím investičních rozhodnutí posoudit z hlediska možných rizik a ztrát.
