Co je to Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return je druh metriky, která se používá při měření celkového výnosu dosaženého na skutečném investičním majetku, návratnost je celkový peněžní příjem vydělaný na investiční nemovitosti, jednoduše řečeno, Cash on cash výnos vydělá investor uskutečněno investováním do nemovitosti než jejím zastavením a počítá se jako poměr celkové částky příjmu z pronájmu generovaného z nemovitosti a celkové hotovostní investice původně provedené do nemovitosti.
Vzorec
Tento vzorec je třeba poznamenat, že míra dividendy vlastního kapitálu měří pouze návratnost skutečně investované hotovosti, tj. Vlastního kapitálu zapojeného do investice. Opatření tedy nezahrnuje dluh spojený s koupí nemovitosti, která je běžným nástrojem financování nemovitostí.
Jak vypočítat hotovost při vrácení peněz (s příkladem)
Uvažujme o příkladu pomocí výše uvedeného vzorce COCR:
Investice bez půjčky
Investor koupí nemovitost za 2 000 000 $ a obdrží měsíční nájem ve výši 8 000 $. Musí zaplatit poplatky za údržbu majetku ve výši 2 000 $.
- Nyní je měsíční příjem z nemovitosti = 8 000 - 2 000 = 6 000 USD
- Roční příjem = 12 X 6000 = 72 000 $
- Vzorec COCR = roční hotovostní tok před zdaněním / celková investovaná hotovost = 72000/2000000 = 3,6%
Investice do nemovitosti se zapůjčením
Investor koupí nemovitost k pronájmu ve výši 2 000 000 USD s akontací ve výši 500 000 USD. Dostává měsíční nájem ve výši 8 000 $ a každý měsíc platí poplatky za údržbu a úroky ve výši 4 000 $.
- Nyní je měsíční příjem po výdajích investora = 8 000 - 4 000 = 4 000 USD
- Roční příjem = 12 X 4000 = 48000 $
- Hotovost na hotovostní návratnost = 48000/500000 = 9,6%
Ve výše uvedených příkladech půjčka tento poměr zvýšila. Půjčky nebo páka zvyšují riziko pro investora. Jakékoli škody, dodatečné náklady, ztráty ze znehodnocení, ztrátu kapitálu musí nést sám investor a banky musí splatit včas.
Ne vždy tomu tak je; tento poměr závisí na mnoha dalších faktorech, jako je cena, výše půjčky, měsíční nájem, měsíční splátky půjčky atd.
Rozdíly v hotovosti s návratností peněz a návratností investic (ROI)
Rozdíly mezi COCR a návratností investic (ROI):
Návratnost investice zahrnuje celkovou návratnost investic. Zvažovalo by to také kapitálové zisky z investice. Zatímco to představuje pouze roční příliv hotovosti. Vzhledem k tomu, že COCR v investování do nemovitostí jsou aktiva držena po velmi dlouhou dobu, obvykle 10–20 let, je obtížné odhadnout kapitálové zisky. Dále kapitálové zisky z nemovitosti v závislosti na umístění nemovitosti, geopolitickém scénáři, ekonomických podmínkách a dalších faktorech.
Pro měření a srovnání investic do nemovitostí je tedy COCR lepším měřítkem.
Výhody
- Poměr lze snadno vypočítat COCR. Poměr je snadná a rychlá metoda pro srovnání výnosů z různých investičních příležitostí. Poměr poskytuje investorovi příležitost nejen srovnávat výnosy v hotovosti na výplatě ve třídě aktiv nemovitostí, ale také napříč třídami aktiv.
Nevýhody
- Výpočet COCR je založen na peněžním toku před zdaněním do celkové investované hotovosti. Vzhledem k tomu, že čitatel poměru je před daňovým peněžním tokem, nezohledňuje daňový pás a odtoky daně jednotlivce. Investiční příležitost může být ovlivněna daňovými výhodami a daňovými výdaji jednotlivce, které nejsou zachyceny v poměru návratnosti
- Hotovost na hotovostní návratnost nezohledňuje návratnost kapitálu. Návratnost kapitálu může znamenat vyšší návratnost, protože návratnost kapitálu není příjmem.
- V tomto poměru jsou zachycena další rizika vlastnictví nemovitosti. Před investováním do nemovitosti by měl investor provést hloubkovou kontrolu spolu s výpočtem poměru návratnosti.
- Poměr je založen na jednoduchém úroku pro výpočet hotovosti z hotovostního výnosu, nikoli na výpočtu složeného úroku. Investiční příležitost s dokonce malou mírou složeného úroku může být lepší příležitostí než investice s vysokou návratností hotovosti.
- Poměr nezohledňuje časovou hodnotu peněz. Proto bude efektivní pouze pro první rok investice, pokud se měří absolutní poměr a měří se dividendová sazba akcií u jednotlivé investice.
Co je dobrý poměr hotovosti a návratnosti hotovosti?
Absolutní číslo pro dobrý COCR se liší. Zatímco odborníci tvrdí, že 8% návratnost je dobrý poměr, zatímco někteří odborníci hledají rozmezí mezi 8–12%. Někteří investoři nemusí investovat, pokud jim není zaručeno 15% nebo 20% COCR.
Závěr
Sazba dividendy vlastního kapitálu udává poměr přílivu hotovosti před zdaněním k výši původně investovaného kapitálu. Nezahrnuje půjčky od finančních institucí při výpočtu poměru hotovosti k hotovosti.
I když se jedná o jednoduchou metriku, neříká vše o nemovitosti k pronájmu a neměla by být považována za jediné opatření k rozhodnutí o investici. COCR v investování do nemovitostí vyžaduje hlubokou a sofistikovanou úroveň analýzy, která mimo jiné zahrnuje kvalitativní analýzu, jako je umístění nemovitosti, budoucí vyhlídky oblasti, obchodní estetika lokality.
Dobrý poměr COCR nezohledňuje daňové výhody, alternativní zdroje financování, možnou strukturu financování. Dobrý poměr COCR však zůstává nejzákladnější a nejdůležitější metrikou indikující lepší investiční příležitost.
