Co je poměr ceny k pronájmu?
Poměr ceny k pronájmu je metrika vypočtená jako cena nemovitosti k jejímu ročnímu nájemnému a která pomáhá při určování, zda má smysl nemovitost koupit nebo si ji pronajmout, s přihlédnutím k různým faktorům, které způsobují, že každý scénář je lukrativní současně a poukazuje nevýhoda každého z nich, proto pomáhá hledajícímu domu učinit informované rozhodnutí.
Poměr ceny k pronájmu
Vzorec pro výpočet poměru ceny k nájemnému je uveden níže:
Vzorec poměru ceny k pronájmu = průměrná cena / průměrné roční nájemné- Jelikož se však údaje při přechodu z předměstí na metro v rámci země značně liší, použití průměru není statisticky velmi vhodné, protože průměrná metrika může být ovlivněna odlehlými hodnotami.
- Takže občas nahradíme průměrné údaje mediánovými čísly; vzhledem k nedostatečné dostupnosti dat však tento přepínač není vždy možný, takže využití průměru je stále poměrně rozšířené.
Příklad výpočtu poměru ceny k pronájmu
Podle studie zveřejněné pod názvem „ The State of the Nation's Housing 2018“, kterou vypracovalo Společné centrum pro studium bydlení (JCHS) z Harvard University, byla střední prodejní cena nově postaveného domu v USA 323 100 USD a průměrná cena byla 248 800 $ a podle stejné studie se průměrné měsíční nájemné pohybovalo mezi 1 500 a 2 000 USD v závislosti na sledovaných oblastech. Roční nájemné by proto bylo někde poblíž 24 000 $.
Řešení
Výpočet poměru ceny k pronájmu
- = 248000/24000
- Poměr ceny k pronájmu = 10,33
Pokud použijeme průměrné měsíční nájemné 1800, pak by se poměr vypočítal jako:
- = 248000/18000
- Poměr ceny k pronájmu = 13,78
Je zvykem, že když je tento údaj nižší než 15, je lepší dům koupit, zatímco pokud je vyšší než 15, měli bychom si dům pronajmout.
I výsledek výše zmíněné studie, která analyzovala současné trendy na trhu s bydlením, sdělil, že obyvatelstvo se blíží k vlastnictví domů a že trend nájemného domů je prudký.
K tomuto výsledku bylo dosaženo po průzkumech a datech shromážděných Úřadem pro sčítání lidu USA a analýzou skutečných čísel namísto výpočtu výše uvedeného poměru; můžeme tedy říci, že studie určitým způsobem ověřuje, co tento poměr znamená.
Je známou skutečností, že těsně před propadem trhu s bydlením v roce 2007 se poměr ceny k nájemnému velmi zvýšil a překročil hranici 20. Důvodem byla bublina vytvořená kolem trhu s bydlením, která nafoukly tržní ceny domů.
Výhody a nevýhody vlastnictví domu
Ačkoli některé země mají různé výhody a náklady na vlastnictví domu, obecně jsou si víceméně podobné.
- Stabilita: Jakmile jsou lidé v určité životní fázi, kde vidí budoucnost v určitém městě, plánují dlouhodobé bydlení, a proto upřednostňují koupi domu, aby se vyhnuli obnovení smlouvy o nájmu a možnosti v případě neobnovení se přestěhovat do jiného domu.
- Srážky daně: V USA jsou úroky z hypotéky a daň z nemovitosti osvobozeny od zdanění v případě vlastnictví domu; to tedy pomáhá snižovat daňovou povinnost vlastníků.
- Kapitálové zhodnocení: Ceny domů se zvyšují, takže majitel domu obecně těží z prodeje za oceněnou cenu. Velmi pomáhá, když je kupní cena velmi nízká, protože pak je vysoká návratnost.
- Výhody pro seniory: Jakmile je celá hypotéka splacena, majitel domu se nemusí starat o pravidelné výdaje ve stáří, v případě pronajatých domů. Stále musí platit nájem, když je příjem nízký, protože většina lidí ve stáří žije z důchodů nebo stálých příjmů.
- Drahé: Splátky hypotéky jsou obecně vyšší než splátky nájemného; proto jsou náklady vyšší a prodlení s platbami může způsobit větší ztrátu, protože předchozí platby se staly utopenými náklady v případě selhání vedoucího k uzavření trhu.
- Opravy a údržba: Vlastnictví domu činí majitele odpovědným za opravy a údržbu domu, což je velké náklady, pokud jsou takové opravy časté. Před zakoupením domu by proto měla být provedena náležitá péče.
- Hypotéka: Půjčky na bydlení jsou dlouhodobé závazky, a proto si musíte být jisti, že budete mít dlouhodobý přítok, který majiteli umožní splácet hypotéku.
Výhody a nevýhody pronájmu
- Flexibilita: Na začátku své kariéry potřebují lidé flexibilitu, aby mohli snadno měnit města; proto dávají přednost pronájmu. Jak se zvyšuje příjem a mění se životní požadavky, lidé se musí přesunout na větší a vhodnější místa, pronájem jim to umožňuje rychle
- Efektivní z hlediska nákladů: Údržba, opravy, majetkové daně atd. Jsou odpovědností majitele, zatímco nájemce si musí dělat starosti pouze s nájemným, takže zpočátku je pronájem levnější možností, když lidé začínají kariéru.
- Vybavení: Apartmánové komplexy obecně mají mimo jiné sportovní a fitness vybavení, které nájemcům poskytuje pohodlí mít tato zařízení v těsné blízkosti a za jejich používání platí jen omezenou částku ve srovnání se získáním členství v klubu, který takové zařízení poskytuje.
- Nedostatek soukromí: Pronajatá místa jsou k dispozici ve formátu komunity a lidé, kteří touží po soukromí a klidu, jej nemohou získat.
- Žádné daňové výhody: Vlastnictví domu přináší daňové výhody a snižuje daňové povinnosti, a proto o ně nájemce může přijít
Závěr
Dobrým způsobem, jak se rozhodnout, zda si koupíte nebo pronajmete dům, může být srovnání současné hodnoty všech hypotečních splátek a dalších nákladů na vlastnictví a jejich výhod a dosažení čisté současné hodnoty. Totéž platí i pro pronájem domu, a to po zjištění očekávané inflace po zjištění PV budoucích plateb nájemného. Tímto způsobem nám dáte, která možnost je vhodnější.
Svým způsobem to dělá poměr ceny k pronájmu. Ačkoli poměr bude vždy vyšší než 1, protože nájemné by nikdy nebylo vyšší než náklady na vlastnictví místa, faktoring výhody vlastnictví by měl ospravedlnit rozhodnutí o vlastnictví; jinak je vhodnější pronájem. Pokud by tomu tak bylo, pak by byl poměr vyšší; jinak by to bylo nižší.
