Rozdíl mezi odhadovanou a tržní hodnotou
Oba Odhadní hodnota a hodnota trhu se týkají především oceňování nemovitostí a jsou používány pro oceňování majetku, kdy tržní hodnota Jak už název napovídá, že hodnota majetku, který obdržíme, pokud chceme, aby to dnes prodat, na druhou stranu, vyhodnocené hodnoty je založen na standardních postupech a je používán místními úřady a pro daňové účely.
Vyhodnocená hodnota a tržní hodnota jsou výrazy související s oceňováním nemovitostí, nad nimiž je většina lidí zmatená. I když mohou znít podobně a někdy se používají zaměnitelně, jsou od sebe zcela odlišné. Pojďme se ponořit dále, abychom pochopili tento rozdíl.
Co je to hodnocená hodnota?
Vyhodnocená hodnota se počítá na základě standardního postupu obcí a místní správy. Vypočítává se hlavně pro daňové výpočty, které jsou přímo úměrné odhadované hodnotě. Čím vyšší je tato hodnota, tím vyšší je daň.
Například místní úřady (hodnotitel města) určí pozemkové sazby a sazby domů postavených na těchto pozemcích. Tyto sazby rozhodují o výši daní, které budou vlastníci povinni platit.
Co je tržní hodnota?
Vlastnost je více než pozemek nebo cena za čtvereční stopu. O tom, kolik majetku lze ocenit, rozhoduje spousta faktorů. Tržní hodnota je nejpravděpodobnější cena, kterou nemovitost od dnešního dne na volném trhu získá. Řídí se ekonomickými silami poptávky a nabídky.
Čím více se kupující o nemovitost zajímá, tím vyšší hodnotu může získat pro prodávajícího a naopak. Jednoduše řečeno, je to cena, kterou jsou kupující připraveni dát, a prodejce je připraven přijmout transakci na otevřeném trhu. Trhovou hodnotu vypočítávají realitní agenti jménem svých klientů.
Infografika odhadované hodnoty vs. tržní hodnoty
Podívejme se na hlavní rozdíly mezi hodnocenou a tržní hodnotou.
Klíčové rozdíly
Klíčové rozdíly jsou následující -
# 1 - Faktory ovlivňující výpočet
Posuzovaná hodnota je obvykle nižší než tržní hodnota. Důvodem je, že se počítá na základě standardního mechanismu. Hodnotitel navštíví nemovitost, provede důkladnou prohlídku okolních domů a okolí a přijde s reálnou hodnotou. V jakékoli oblasti by místní orgány předem stanovily míru hodnocení. Reálná hodnota vypočítaná hodnotitelem se vynásobí mírou hodnocení a takto odvozená hodnota se označuje jako hodnocená hodnota. Řekněme například, že reálná hodnota byla vypočtena jako 500 000 a míra předběžného posouzení je 80%.
Poté bude hodnocená hodnota
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Výpočet tržní hodnoty je zcela odlišný a závisí na mnoha faktorech a informacích o trhu dostupných v té době. Některé z faktorů mohou být:
- Stav nemovitosti:
- Věk nemovitosti
- Umístění
- Přístup a připojení k dálnicím a dalším významným blízkým oblastem.
- Sporná vlastnost
Realitní agent při výpočtu tržní hodnoty zohledňuje všechny tyto faktory. Faktorem, který nejvíce ovlivňuje, je však poptávka a nabídka. V případě, že má o nemovitost zájem více kupujících, určitě získá větší tržní hodnotu než jakákoli podobná nemovitost. Na druhou stranu, i když jsou podmínky a přístupnost nemovitosti uspokojivé, ale jsou s ní spojeny určité právní spory, nemusí mít prodejci zájem a její tržní hodnota může klesnout (někdy i pod odhadovanou hodnotu) .
# 2 - Dopad výkyvů trhu
Zatímco tržní hodnota nemovitosti může stoupat nebo klesat na základě různých faktorů, hodnocená hodnota je do velké míry imunní vůči těmto výkyvům. Mnohokrát existují scénáře, kdy tržní hodnota přeskočí přes noc kvůli oznámení projektů vládní infrastruktury, jako jsou výdaje na projekt metra, výstavba nové dálnice atd. Taková oznámení by však neměla velký dopad na posuzovanou hodnotu, protože se mění pouze o malé množství na základě kruhových sazeb a každoročních kontrol místních obcí. Ve skutečnosti si vláda v určitých scénářích udržuje strop, kdy se odhadovaná hodnota může měnit pouze o 5–6% ročně.
Pro ilustraci dopadu výkyvů trhu pokračujme v našem výše uvedeném příkladu, kde byla hodnocená hodnota vypočtena jako 400 000. Nyní předpokládejme, že poblíž této nemovitosti se IT společnost rozhodla postavit novou kancelář. Jakmile jsou tyto informace k dispozici v tržní doméně, dynamika lokality se změnila, což bude mít dopad na aktuální ocenění. Jelikož je zde nová kancelář, lidé, kteří tam pracují, by si rádi koupili dům poblíž, aby ušetřili cestovní náklady a čas.
Proto se najednou zvýšil počet kupujících, což povede ke zvýšení cen. Stejný pozemek, který byl ohodnocen na 400 000, by nyní mohl být prodán až za 600 000 nebo 800 000, což není nic jiného než tržní hodnota, protože to je hodnota, za kterou se nakonec uskuteční transakce nákupu a prodeje. Je však důležité si uvědomit, že splatná daň z nemovitosti se bude i nadále počítat z původně stanovené odhadované hodnoty.
Srovnávací tabulka hodnocené vs. tržní hodnoty
| Základ | Posuzovaná hodnota | Tržní hodnota | ||
| Dopad výkyvů trhu | Odolný vůči výkyvům trhu | Tržní hodnota je ovlivněna fluktuacemi místního trhu. | ||
| Užitečnost / účel | Používá se k výpočtu daní. | Je to cena, za kterou bude nemovitost nakonec koupena nebo prodána. | ||
| Faktory ovlivňující výpočet | Míra hodnocení podle rozhodnutí obcí; | umístění, velikost, stav, vylepšení, nedávné transakce nebo jiné tržní informace týkající se nemovitosti; | ||
| Kdo to vypočítá | Krajský hodnotitel jménem místní obce | Realitní agent jménem svého klienta | ||
| Vypočítaná hodnota | Normálně nižší než tržní hodnota na základě míry hodnocení podle rozhodnutí místních orgánů. | O tržní hodnotě rozhodují poptávkové a dodavatelské síly. |
Závěr
Domy, na rozdíl od jiných produktů, nepřicházejí s cenovkami. Nemají pevnou cenu, ale ceny, které se mohou kdykoli změnit. To je důvod, proč máme koncepty těchto hodnot.
- Posuzovaná hodnota se podobá spíše základní ceně stanovené vládou nebo místními úřady, která se počítá standardním postupem a určuje se hlavně pro papírování a daňové výpočty, jako je roční daň z nemovitosti nebo jednorázová daň z registru. Zaznamenává se do vládních spisů a často se nemění - obvykle jednou za rok.
- Tržní hodnota je na druhé straně dynamické ocenění určené několika faktory, dostupnými informacemi a platební schopností kupujícího a prodávajícího. Může se změnit kdykoli (někdy i přes noc) a za jakoukoli cenu. Při nákupu nebo prodeji se více zajímá tržní hodnota pro transakční účely a při vlastnictví (nebo bydlišti) se více zajímá odhadovaná hodnota pro opakované daňové výpočty.
