Co je dar spravedlnosti?
Gift of Equity se označuje prodejní transakce rezidenční nemovitosti rodinnému příslušníkovi za cenu nižší než tržní hodnota nemovitosti a počítá se jako rozdíl mezi skutečnou tržní cenou a prodejní cenou. Řekněme například, že vám váš dědeček prodá svůj dům za 100 000 USD, což je v současné době v hodnotě 175 000 USD, v tomto případě bude dar vlastního kapitálu 75 000 USD
Jak funguje Gift of Equity?
V případě takových transakcí se prodej nemovitosti provede rodinnému příslušníkovi za sníženou cenu. Rozdíl mezi prodejní cenou a uvedenou cenou je výše daru vlastního kapitálu, kterou lze použít k provedení zálohy nebo splacení dluhů. Za tímto účelem je prodávající povinen poskytnout kupujícímu dárkový dopis, který obsahuje všechny skutečnosti týkající se prodeje nemovitosti, jako je jméno prodávajícího, adresa, kontaktní údaje, vztah mezi prodávajícím a kupující, dolarová hodnota daru, prohlášení, že „není požadováno vrácení hodnoty daru“ a mělo by být oběma stranami řádně podepsáno.
Aby bylo možné úspěšně provést dárkovou transakci, je dále povinné, aby prodávající provedl placené ocenění nemovitosti a musí uvést odhadovanou tržní hodnotu nemovitosti a dohodnutou prodejní cenu za prodej nemovitosti. Od odhadce se rovněž požaduje zmínit rozdíl mezi oceněnou tržní hodnotou a prodejní cenou jako dar hodnoty vlastního kapitálu.
Příklad daru vlastního kapitálu
Například v roce 2019 pan John prodal dům své dceři za 100 000 USD, zatímco odhadovaná hodnota domu je 1 75 000 USD, pak dar v hodnotě kapitálu je 75 000 USD, což přesahuje roční limit pro vyloučení daru pro 2019 tj. 15 000 USD. To znamená, že překročení hodnoty 50 000 USD (75 000 USD - 15 000 USD) se započítá do limitu doživotního obdarování a pan John musí zaplatit daň z darování ve výši 50 000 USD.
Vypočítejte daňový dopad transakcí s darem kapitálu
- Příjemci daru nepodléhá dani. Kupující však možná bude muset zaplatit daň z daru, pokud překročí limit doživotního daru. IRS posuzuje zdanitelnost darovacích transakcí podle zákonů o dani z majetku a darování. Pro rok 2019 je limit hodnoty doživotního daru 11,40 milionu USD. Pokud kupující nikdy nepřekročí limit 11,40 milionu USD, daň z darování se neuplatní.
- Podle zákonů o dani z nemovitostí a daní z darů se navíc ne každý dárek počítá po celou dobu životnosti dárků. Zákon stanoví roční částku vyloučení dárků na příjemce, která se může meziročně lišit, jak je definováno v daňových zákonech. Roční částka vyloučení dárků na příjemce pro rok 2019 je 15 000 USD. To znamená, že pokud otec dá dárky do 15 000 USD v roce 1 a znovu do 15 000 USD v roce 2, nebude se do hodnoty doživotního obdarování započítávat hodnota obou těchto darů.
- Řekněme však, že pokud otec daroval v prvním roce 15 000 USD a pak v roce 1 dá další dárek 10 000 USD, pak se do limitu doživotního obdarování započítá pozdější částka, tj. 10 000 USD. To znamená, že je-li rozdíl mezi odhadovanou tržní hodnotou nemovitosti a prodejní cenou větší než roční limit pro vyloučení daru, musí nést břemeno daně z darování nadbytečnou částku prodávající.
Výhody
Pojďme diskutovat o následujících výhodách.
- Nízká až žádná záloha: Protože prodejní transakce probíhá mezi členy rodiny, snižuje se požadavek na složení zálohy na nulovou nebo výrazně nižší hodnotu.
- Závěrečné náklady: Prodávající může dále souhlasit s tím, že ponese závěrečné náklady spojené s transakcí. Závěrečné náklady zahrnují majetkové daně, poplatky za vypracování listiny, poplatky za právní zastoupení, případnou splátku hypotéky.
- Úspory na provizích agentů: Vzhledem k tomu, že k darování majetkových transakcí dochází mezi členy rodiny, obecně se nejedná o žádné realitní agenty. To prodejci umožňuje uložit provizní platby, které mohou stát přibližně 5%.
Nevýhody
Pojďme diskutovat o následujících nevýhodách.
- Zákonné poplatky: Nejsou zahrnuti žádní skuteční agenti, protože transakce probíhá mezi členy rodiny. To však zvyšuje náklady na právní poplatky a poplatky za odborné právní zastoupení za vypracování smluv a právní dokumentace.
- Daň z daru: Stejně jako jiné dary nepodléhají dani příjemce. Pokud však hodnota daru zvýší limity pro vyloučení, prodejce bude možná muset v budoucnu provést platbu daně z daru.
Závěr
Je velkým opatřením podporovat členy rodiny při získávání domů, aniž by je zatěžovali velkým počtem dluhů. Je však třeba náležitě zvážit, aby byly zajištěny řádné zvážení a splnění všech zákonných formalit, a rovněž vyplnění daňového přiznání k daru ve FORMU 709 s IRS k podání potvrzení o zaplacení daně z daru provedené z důvodu prodeje.
