Definice přepracování hypotéky
Přepracování hypotéky je, když dlužník uhradí buď částku nebo celou částku nesplacené jistiny, což vede ke snížení zůstatku úvěru, a proto finanční instituce přepočítá měsíční splátky hypotéky na základě zbývajícího období, výše nesplacené jistiny a úrokové sazby.
- Pokud má dlužník velké množství peněz, mohou být tyto peníze převedeny na věřitele ve formě hypotéky, aby se snížil nesplacený zůstatek úvěru a snížilo se úrokové zatížení a měsíční jistina takového úvěru .
- Dlužník tedy platí zálohy na započtení proti zbývající částce jistiny a věřitel přepočítá zbývající částku se zbývající dobou splatnosti a úrokovou sazbou, která poskytuje přepracovanou částku hypotéky.
- Celková výše úroků splatných dlužníkem věřiteli po přepracování hypotéky bude samozřejmě nižší ve srovnání s částkou, kterou by dlužník zaplatil, aniž by to udělal.
- Je to z důvodu časové hodnoty peněžního faktoru přítomného ve výpočtu úroku z nesplacené jistiny.
Jak funguje přepracování hypotéky?
Přepracování hypotéky funguje na základním principu financování. Existuje několik faktorů, kvůli nimž si věřitel účtuje úrok, který zahrnuje časový faktor i rizikový faktor. Koncept časové hodnoty peněz funguje s přihlédnutím k různým prvkům, jako je úroková sazba, časové období a nesplacená částka výpůjčky atd. Obvykle existují konkrétní plány amortizace splácení půjčky, které zahrnují stejnou měsíční splátku nebo splátku jistiny a úroku podle předem definované sazby.
Pokud je však splátka jistiny vyšší než nesplacená částka splatná na konkrétní splátku, nesplacená částka zůstatku se přepočítá pomocí finančních konceptů s přihlédnutím k současné hodnotě zůstatku úvěru se sníženou úrokovou sazbou.
Výpočty přepracování hypotéky
Každý dlužník neumožňuje přepracování půjčky. První věcí, kterou je třeba zajistit, je tedy to, že dlužník umožňuje to samé, jako podle uzavřené smlouvy. Musí být splněny následující podmínky:
- Musí být splněny minimální normy pro snížení jistiny: pokud dlužník umožňuje přepracování, existují specifické normy týkající se splácení jistiny v minimální výši, které je třeba splnit jako první podmínku.
- Poplatky za přepracování hradí dlužník podle norem finančních institucí.
Níže je uveden příklad výpočtu přepracování hypotéky.
| Údaje | Množství |
| Aktuální zůstatek jistiny | 1 125 000,00 $ |
| Roční úroková sazba | 5,00% |
| Aktuální měsíční splátky jistiny a úroků | 100 000,00 $ |
| Úroková část zbývá | 29 671,58 USD |
| Jednorázové snížení jistiny | 500 000,00 $ |
| Poplatek za přepracování | 25 000,00 $ |
Počet zbývajících plateb je 12. Spočítejte přepracované úspory hypotéky.
Řešení:
Počet zbývajících plateb je 12. Nyní nejprve vypočítáme přepracovaný zůstatek půjčky.
- Přepracovaný zůstatek půjčky = aktuální zůstatek jistiny - jednorázové snížení jistiny
- = 1 125 000 $ - 500 000 $
- = 625 000 $
Výpočet zbývající částky splátky:
- Splátka = Částka jistiny / Faktor anuity @ 5% po dobu 12 měsíců
- = 625 000 USD / 11,68 122
- = 53 504,69 USD
Typy hypoték, které lze přepracovat
- Jak již bylo zmíněno dříve, lze přepracovat pouze hypotéky, ve kterých konkrétní podmínky umožňují přepracování. Takové hypotéky jsou spojeny se záporně umořeným úvěrem, který má platební strukturu takovou, že umožňuje splácení harmonogramu o částku nižší, než jsou úrokové sazby úvěru.
- Negativně amortizované hypotéky se také nazývají hypotéky s možností změny úrokové sazby nebo Option ARM.
- Nelze znovu propůjčit žádnou půjčku krytou vládou, a proto nelze přepracovat půjčky Jumbo CD, USDA, VA atd.
Rozdíl mezi přepracováním hypotéky a refinancováním
- Pokud dlužník splácí značnou částku splácení jednorázového úvěru a splní předem stanovené podmínky, lze tuto splátku označit jako přepracování hypotéky, zatímco na druhé straně k refinancování úvěru dojde, když dlužník změní stávající úvěr na nový, který různé podmínky půjčky jsou pro dlužníka výhodné. Existuje tedy tenká čára, která definuje rozdíl mezi přepracováním hypotéky a refinancováním.
- Podle podmínek prvního z nich dlužník vyplácí paušální částky, čímž se dopředu řídí stanoveným harmonogramem splácení, a věřitel přeplánoval zbývající částku jistiny, což je částka nižší, pokud jde o roční splátky úroků, počet let splátky a roční splátky z principu, zatímco v pozdějších případech dochází k převodu úvěru, kdy byl převeden nový věřitel, úvěr od starého věřitele a další splátka má být provedena novému věřiteli pouze podle nových podmínek půjčka.
Výhody a nevýhody přepracování hypotéky
Níže uvádíme některé výhody a nevýhody přepracování hypotéky.
Výhody přepracování hypotéky
- Celkový úrok zaplacený za půjčky je mnohem nižší ve srovnání s částkou úroku splatného, pokud nedojde k přepracování hypotéky. Proto snižuje měsíční splátku zátěže
- Průměrná úroková sazba splatná dlužníkem odpovídá očekávané úrokové sazbě splatné.
- Opětovná kvalifikace na novou půjčku se stává zdlouhavou prací, a proto proces přepracování hypotéky odstraňuje administrativní práce při získávání nové půjčky.
Přepracování hypoték proti
- Proces přepracování hypotéky nezkracuje dobu trvání půjčky; na rozdíl od refinancování tedy nezkrátí výpůjční dobu.
- Ačkoli se splátky úroků snižují kvůli přepracování, nevýhodou je, že díky nim se více vašich peněz zvýší v hypotéce, a proto existuje šance na krizi likvidity.
- Přepracování zahrnuje poplatky, jako jsou poplatky, správní poplatky atd., A proto se zvyšuje zátěž poplatků za financování.
Závěr
Výše uvedená diskuse jasně ukázala, že přepracování hypotéky se liší od refinancování z výše uvedených důvodů. Přepracování hypotéky také poskytlo dlužníkům snadný způsob, jak snížit úrokové zatížení po určitou dobu tím, že se zachová stejná doba splatnosti, a snížit splátku jistiny každý měsíc po poskytnutí paušální částky splátky jistiny předem věřiteli.
