Co je prodej zástavního práva?
Termínem zástavní právo se rozumí prodej pohledávky, kterou dotyčný orgán umístil a drží na aktivu za účelem uspokojení nesplaceného dluhu nebo dlužných peněz. Např. Prodej schválený státní agenturou k vypořádání zbývajících daní prodejem nemovitosti. Při takovém prodeji má agentura zástavní právo na majetek odpovídající výši splatné daně. Státní agentura prodává zástavní právo k nemovitosti a shromažďuje výtěžek k vypořádání zbývajících daní nebo splatné částky.
- Zástavní právo si mohl koupit jakýkoli jednotlivec nebo podnikatelský subjekt rozdělováním splatné částky. Záložní právo se nestane vlastníkem zakoupením zástavního práva k nemovitosti; místo toho zůstává povinen zaplatit dlužnou částku po dobu, kdy má zástavní právo.
- Mohl však požadovat, aby příplatek a částka úroku byly zaplaceny od vlastníka nemovitosti. Prodej zádržného práva se provádí prostřednictvím veřejných aukcí a většina prodeje zástavního práva se týká nemovitostí, automobilů a různých dalších osobních nemovitostí.
- Pro ilustraci prodeje zástavního práva mohou prodejci, dodavatelé nebo dodavatelé zadržet pohledávky nebo zástavní právo na část majetku, který provozovali, za neuhrazenou částku kvůli poskytovaným službám.
Jak funguje proces zástavního práva?
- Abychom ilustrovali prodej zástavního práva, předpokládejme, že X vlastní nemovitost v zemi, pro kterou roční daně z nemovitostí činí 5 000 $. X v současné době prochází finančními problémy, kvůli kterým nemohl vydělat 5 000 dolarů daňovému úřadu ani po počtu oznámení zaslaných X.
- Finanční úřad zahájí prodej zástavního práva k nemovitosti za účelem vymáhání dlužné částky za nevyřízené daně. Tento druh zástavního práva se nazývá certifikát daňového zástavního práva. Potvrzení o zástavním právu k dani je dokument, který daňový úřad předloží jako důkaz k zajištění zástavního práva k části nemovitosti za nezaplacené nebo nevyřízené daně.
- Jakmile daňový úřad uplatní daňové zástavní právo, vlastník nemohl nemovitost legálně převést nebo prodat, dokud nebude zaplacena nezaplacená daň. V případě, že se vlastník zdráhá dostatečně dlouho splatit své daně, může daňový úřad převzít majetek do vlastnictví a prodat jej za účelem vymáhání nezaplacených daní prostřednictvím veřejné dražby.
- Pokud daňový úřad provede veřejnou dražbu s cílem získat zpět nezaplacené daně a koupí je investorem, který uhradí splatné daně jménem vlastníka nemovitosti, vítězný uchazeč obdrží potvrzení o zástavním právu k dani, což z něj činí držitele zástavního práva a ne majitel.
- Cena zástavního práva se rovná nesplacené částce splatné z nezaplacených daní a dalších poplatků, včetně poplatků a soudních poplatků, které vzniknou investorovi nebo zástavnímu právu.
Druhy prodeje zástavního práva
Jsou následující typy:
# 1 - Stavební zástavní práva
Ve stavebním zástavním právu má dodavatel zástavní právo na tu část nemovitosti, u které čekají platby za práci provedenou dodavateli. Subdodavatelé také zadržují zástavní právo vůči majitelům nemovitostí za nevyplacenou částku ze strany dodavatele.
# 2 - Daňové zádržné
V rámci daňového zástavního práva převezme daňový úřad majetek, za který je splatná daň z nemovitosti. Pokud vlastník nezaplacenou daň nezaplatil, je daňový úřad povinen nemovitost prodat, aby zaplacenou daň nezaplatil.
# 3 - Zákonná zástavní práva
Zákonná zádržná práva jsou získávána prostřednictvím různých soudních řízení, ve kterých soudní příkazy na základě rozhodnutí vynasáhnou pohledávku nebo zástavní právo k aktivu na jakékoli nezaplacené směnky. Existují různé druhy prodeje zástavního práva, ale nejběžnější zástavní právo se umisťuje na nemovitosti a automobily. V případě automobilů jsou to obvykle prodejci, kteří prodávají vozidla veřejnosti a banky je financují stejně. Banka následně zadržuje zástavní právo k vozidlu a je držitelem titulu.
Možný výsledek výše uvedené transakce, pokud dlužníci provedou platbu bance, jsou následující.
- V případě, že dlužník uhradí dluhy bance, zádržné právo banka na vozidlo odstraní a vlastnictví se převede na dlužníka.
- Dlužník může splácet úvěr, což způsobí, že banka vozidlo převezme. Banka bude nadále držet vozidlo, dokud někdo nezíská stejné od banky, v takovém případě původní zástavní právo k vozidlu již neexistuje.
- Dlužník nemohl prodat bance vozidlo, za které dluží peníze, a banka má stejný právní titul.
Prodej zádržného práva jako zdroj příjmů
- Prodej zástavního práva na nesplacené dluhy na nemovitosti následně zvýší dlužnou částku. Důvodem je to, že když státní agentura prodá zástavní právo k nemovitosti nebo místní samospráva, kupující zástavního práva má najmout profesionální agenturu zástavního práva, za kterou by mu vznikly další náklady. Totéž by bylo přidáno do zástavního práva.
- Kupující u své investice na zástavní právo bude vybírat poplatky od dlužníků, které mohou mít formu návratnosti investice. Požadovaný počet oznámení se zasílá dlužníkům před podáním nebo zahájením veřejné dražby zástavního práva k nemovitosti. Pokud se dlužníci nedostaví před agenturu k vypořádání příslušných poplatků, bude agentura pokračovat ve vymáhání zbývajících plateb prodejem zástavního práva.
Výjimky z prodeje zástavního práva
Existuje několik výjimek, které nepodléhají zástavnímu právu. Například osoby, které jsou v aktivní vojenské službě, senioři, zdravotně postižené osoby a další veteráni, mají nárok na výjimky z prodeje zástavního práva na nemovitosti. Výjimky se liší stát od státu a každá jurisdikce má svůj proces podávání žádosti, postupy a období, ve kterém se s nimi mají oprávněné osoby nebo subjekty spojit.
Závěr
- Banky a finanční instituce se vždy obávají o peníze, které dostanou zpět od dlužníka. Existence zástavního práva je do určité míry osvobozuje. V naší ilustraci výše, aby se zabránilo daňovému zástavnímu právu, má X vydělat stejnou částku investorovi, která mu vznikla, včetně úroků.
- Proto investoři považují daňové zástavní právo za alternativní investiční nástroj k dosažení požadované míry návratnosti investice. Vlastník, který získá nemovitost zpět, převede částku na příslušný daňový úřad a poté ji daňový úřad převede na investora, který má k nemovitosti zástavní právo.
- Pokud vlastník nemovitosti neprovedl požadovanou platbu nezaplacené daně, správce daně nemovitost uzavře a převede právní titul na zádržného právníka, který se následně stane jasným a svobodným vlastníkem dotyčné nemovitosti.
